Des propriétaires riverains soulagés par une décision de la Cour Suprême

Dorénavant, ça devient plus clair : lors d’une succession ou d’une simple vente de terrain. Nous sommes très satisfaits que la Cour Suprême reconnaisse que les riverains sont propriétaires jusqu’à la ligne des hautes eaux naturelles. On sait maintenant que la bande submergée qui va jusqu’à cinq pieds de profondeur au bord de nos trois lacs fait partie de nos propriétés. Un promoteur ne pourra plus vendre ces lots entre nos terrains riverains et le lac à quiconque.»

C’est en ces termes que le citoyen Joseph Dydzak, propriétaire riverain à l’Estérel, a commenté la prise de position de la plus haute instance légale au pays, publiée dans un jugement de 134 pages le 24 juillet dernier. Les juges de la Cour Suprême du Canada ont en effet tranché à huit voix contre une seule (celle de la juge Suzanne Côté) en faveur de la trentaine de propriétaires riverains des lacs Masson, Dupuis et du Nord, dans cette affaire face au promoteur immobilier Zardev.

«Cette décision aura des effets juridiques clairs, que les notaires ont suivi de près. La Cour Suprême a confirmé le jugement de la Cour d’appel. Une trentaine de citoyens ont intenté ce recours, il y a dix ans. Cette décision risque de faire boule de neige ailleurs au Québec. En 2024, la Cour d’appel du Québec avait rendu une décision en faveur des citoyens riverains, en statuant que les acquéreurs sont propriétaires des terrains inondés», a rappelé celui qui a déjà été maire d’Estérel.

Présomption de «l’accessoire»

Dans son jugement, la Cour Suprême a confirmé qu’un lot submergé dans un fond de lac mitoyen à un terrain riverain, est considéré comme un accessoire de ce terrain. L’effet juridique, sauf pour une clause d’exclusion expresse contenue dans un contrat, consiste à la vente d’un terrain principal, qui entraîne automatiquement celle d’un lot submergé, peu importe le temps depuis l’établissement d’un barrage à un plan d’eau.

«Ça deviendra moins difficile de vendre, si un proprio le désire. Au lac Dupuis, je connais un aîné qui avait reçu une offre d’achat. Il a vidé sa maison de tous ses meubles, mais rendu chez le notaire, les titres semblaient problématiques en raison du lot submergé, qui a fait annuler la transaction à la dernière minute. D’autres devaient réduire leur prix de vente, devant l’incertitude d’accès au plan d’eau. Si tu étais plus avisé que le citoyen moyen, tu effectuais une offre d’achat à prix réduit. Cette décision du tribunal vient rassurer tout le monde», a-t-il ajouté.

Genèse des événements

Le litige remonte à plus de 100 ans. En 1881, un barrage construit submerge une partie et étend la superficie du lac Masson. La bande de terre est demeurée sous l’eau depuis ce temps. Puis en1959, Zardev divise le terrain qui borde le lac en lopins destinés à être vendus à des particuliers jusqu’en 1971. Les actes de vente spécifient cependant «que les terrains sont bornés par le lac», sans identifier la présence d’une bande de terre submergée. Enfin, en 2016, lors d’une mise à jour des plans du territoire, les propriétaires constatent l’existence d’une parcelle sous les eaux. Ils décident alors de défendre leurs droits, notamment celui de bénéficier de l’accès au lac, conformément à la description des terres qu’ils ont achetées.

«C’est en 2021 que la Cour supérieure a refusé la requête des riverains, car elle concluait que les terrains submergés n’ont pas été vendus et appartiendrait donc au groupe Zardev : ce que la Cour d’appel et ensuite la Cour Suprême ont ensuite invalidé. Cela aura pris tout ce temps et aura fait figure de notre Odyssée d’Homère. Mais l’histoire demeure intéressante : d’autres problèmes de barrages et de terrains submergés ailleurs posséderont maintenant un point de référence, pour faire valoir leurs doléances», a ajouté Me Dyszak.

Pour sa part, le président du conseil d’administration de Zardev Inc., Donald Zarbatany, a évoqué au représentant d’Accès n’avoir aucun commentaire à émettre sur le jugement de la Cour Suprême dans la cause.